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[房子话题] 同一个小区,二手房的价格为什么差那么多?

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发表于 2019-7-30 20:30:17 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

酒肉朋友听?#30340;?#22312;某小区有套房,礼貌性的来了句商业吹捧“哎呦,这小区可?#22253;。?#25151;价涨到了好几万吧!”
你心中暗喜,但还是面无表情的矜持的回复一句:“自己住自己住,涨多少和我没关系。”
接着马上回家偷偷打开APP,查了查自己小区的房产价格。



结果发现不?#22253;。?#20197;深圳的福昌苑小区为例,同一个小区内,一套112平的房子和一套95平的房子,面积仅相差十几平,但价差却达到三百多万,一套单价卖7万一套单价卖5万,不禁让人疑惑,这片的房子到底值多少钱啊?









民谚云:“十年能学成秀才,十年学不成买卖。”这简单的一买一卖中,可是有着大学问,而我们平常交易额最大的商品房产,就有着最大的学问。
即便在同一个小区,二手房的价格也可能相差几万,这其中的虚实表理,值得我们好好研究一番。以后买卖二手房的时候,也可以注意到更多东西。
毕竟淘到个好房子或卖出个好价格,差的可是几万甚至几十万人民币啊!





一.得房?#20160;?#21516;


所谓得房率,即?#23548;?#20351;用面积/建筑面积,就是你?#23548;?#20139;用的面积比上你掏钱买的面积。在其他条件差不多的情况下,得房率越高,房子?#20132;?#31639;。
即便是在同一个小区,不同的房子得房率也不一样。
一般来说,得房率受两个方面影响,一是公摊面积,二是开发商偷面积。

公摊好理解,公摊越大,得房率越低。
但偷面积就各式各样了,有的房子110平能给你偷出130的5房出来,得房率高达120%。









什么?#22411;?#38754;积呢?就是开发商在不违反《建筑工程面积计算规范》的情况下,想方设法多弄出一些你不用掏钱的面积。
一来,地方?#21592;?#24314;小区的容积率有规定,开发商这样可以在不超出容积率的情况下多建些面积,就能适度提高单价增加利润;二来,这样可以让购房者感觉捡到大便宜,利于出售。
我所见过的偷面积方法大体有这八种:
1. 报建入户花园,?#23548;首?#25151;间2. 报建设备台(就是放空调外机的那玩意),?#23548;什?#20837;房间3. 报建多个阳台,?#23548;式?#37096;分并入房间4. 做飘窗,不计面积5. 做露台,不计面积6. 私享独立电梯厅7. 加建夹层或阁楼8. 加建地下室


独立电梯厅:









退台露台:









当然,还有些偷面积的方法直接是违反规范的,?#28909;?#20808;做天井、凹槽或透空?#21364;?#36879;空间,然后封上使用,俗称“倒板”。目前来说,只要没有大规模的举报,“倒板”倒成功了也可以正常用,只是拆迁的时候不算面积。
以上这些面积,房本里都是不能完全体现出来的,?#28909;?#25353;某些地区规定,房本上的入户花园区域可能只计入了一部分面积,这样?#23548;?#30340;使用面积就比房本上的大。
那么在二手房交易的时候,根据得房?#20160;?#21516;,单价也就会不一样。
?#28909;?#20013;介收你二手房的时候,告诉你同小区老李家的房子只卖1万,你怎么能卖1万2呢?
你当即掏出卷尺,用祖传的手法把家里所有能用的面积量了一遍,告诉中介:“这房子得房率可比老李家高出两成啊!”


二.楼层、朝向、装修、户型等



关于楼层,顶层和底层一般卖不上价,砍价的时候也可以以楼层为由让对方降价。
据我们对多位住顶层与底层的小伙伴的采访,顶层即便所谓的隔热层防雨层做得再好,难免会出现夏天热,雨季吵的现象,底层则一般有采光差,?#35805;?#38745;,蚊虫多等弊端。
关于朝向,南向比北向要贵,一方面,九年义务教育告诉我们我国的太阳在南面,南边有更充足的光照,另一方面,我国北方的冬天有凛冽的西北风,朝北的话贼冷。
关于装修,卖?#26131;?#20462;成?#31350;?#23450;是分摊到二手房价里的,然后有些“失误”的装修,买家也可以借此作为杀价理由。
?#28909;?#19979;图这个自制?#20985;佟?#39128;窗,乍一看的确是增添了几分现代住宅的飘窗气息,但仔细一瞧便发现这样做其实牺牲了很大的采光面。









关于户型,一般有以?#24405;?#31181;不利的户型设计会影响价格,供大家参考:
? 1. 浪费面积
许多户型设计出来的一些区域,非常鸡肋。
?#28909;?#19979;图这个狭长的走道,除了可以贴几张周杰伦的海报,没有任何功能性的作用,但是,你仍要为之掏钱。









? 2. 区间?#25165;?#19981;合理
?#28909;紓?#26377;些户型的客餐厅区域做得巨大,比剩下所有区域加起来还大不少,如果不是豪宅而是功能性的正常户型,超大的客餐厅真没啥必要:









再?#28909;紓?#26377;些户型的厨房做的巨大。又不是开餐馆,这也没啥必要:







这些不利的地方,都是买家可以和房东砍价的地方。
? 3.?#36824;?#21017;户型
一些边边角角非常多的户型,看起来标新立异?#24080;?#24863;十足。
但?#23548;?#20351;用起来不仅利用?#23454;停?#19968;些正常的家具更是不好摆放。









? 4.动线交叉
这几年置?#20498;?#38382;有个词必挂在嘴边,就是“动静分离”。但其?#30340;兀?#22823;家都是一百多平方的房子,动静哪有那么明显,主要还是动线要合理。
?#28909;?#19979;图中次卧B的人要想去趟洗手间,?#20040;?#36234;整个客厅和餐厅,?#28909;?#20027;卧的人要想去个阳台,?#20040;?#36807;客餐厅和次卧。这种动线?#23395;鄭?#23601;很麻?#24120;?br />








一言?#21592;?#20043;,楼层、朝向、装修、户型、景观等等,都是可以决定二手房价格的重要因素,全面细致的考察,更加能对一套房子的价值有着合理的判断。
三.税费与其他费用
这个说的就比较多了,我们在二手房交易中听到最多的一个词叫“满五唯一?#20445;?#21363;取得房产证满五年,且为家庭唯一住房。
?#23567;?#28385;五唯一”条件的房子,对卖方的个人所得税是免征的。这就意味着,如果没有达到这个条件,卖家往往会把税费转嫁到买家身上去,因而提高价格。
若是房子连两年都没满,卖?#19968;?#35201;交买卖房子差价的5.8%的增值税,这部分费用卖家同样会转到房价上去,使价格更贵。这也就是许多房源要标注“满二”的原因。
再就是手续费,即便房子除了业主以外一切都一样,手续费也会不同。
有的业主是全款买的房或贷款还清的房,你只需把房款、税费和中介费这些该交的费用交齐就行了,就算你?#21069;?#25581;买他的房,也只需去银行走正常的贷款流程即可。
但有的业主是贷款还没有还清的房,这时业主就要全款向银行进行赎楼,显然业主是不愿意掏这大几百万的,那么?#32423;?#20439;成的操作是第三方金融公司借出一笔短期的钱,就是我们俗称的“过桥费”。无论是赎楼服务费还是过桥费,都是买?#39029;?#25285;,而且过桥的利息可不低,通常可以达到房屋成交额的1%。
最后,如果业主的房子被赠予的或?#22363;?#20182;人的,办理过户的时候还要缴纳20%的个税,这种“隐藏税费?#20445;喜?#21487;忽?#21360;?br /> 所以,非满五唯一的房一般贵一些,卖?#26131;?#23233;了一部分价格给买家;全款二手房也可?#21592;却?#27454;二手房卖得贵一些,因为买家不用出那么多其他费用;赠予?#22270;坛?#25151;卖得便宜一些,因为买家要多交?#21834;?/strong>
总之,税费细节,一定要问清楚,这关乎到卖家有没有将成本转嫁给买家,买家需不需要多付不必要款项等等。


四.小区性质

根据小区的调性不同,同一小区的不同面积价位也会不一样。
?#28909;紓?#23450;位为高档小区的地方,刚需户型一般买的人少。因为沉重的物业费和高档配套的溢价,使得真刚需们完全买不起,但有钱人又看不上刚需户型,要买肯定买大的。最后的结果就是,高档小区的小户型一般相?#21592;?#23452;。
同理,在刚需片区,大户型往往就不那么容易卖了。原因也一样,有钱人看不上,穷人买不起。结果就是,刚需小区的大户型相?#21592;?#23452;了。
这里可以推演出两个结论。
一是别在刚需区买豪宅,也别在豪宅区买刚需,因为未来不好转手。
二是可以反其道而行之,偏偏在刚里挑豪,?#35272;?#25361;刚,?#36824;?#35201;等到业主实在难以出手,价格降到一定程度,才可抓住机会出手收之。有点赌时机的感觉。


五.业主挂牌策略和自身境况



一千个业主就是一千个哈姆雷特,你永远不知道他在想什么。
有的业主喜欢温水煮蛙,稍微把挂牌价提高那么一点点,然后让买家一点一点砍。这么煮着煮着价格?#20599;?#20102;不少,买家掐指一算觉得自己捡了个大便宜,就匆?#39029;?#20132;了。
有的业主喜欢欲擒?#39318;藎?#25226;挂牌价标的非常高,最后放出个差距比较大的底价让买家大吃一惊,开心成交。就和缅甸买翡翠一样,商家报价1万6,你一眼识破真假怒砍到280就地拿下,心里还?#38647;套?#33258;以为慧眼如炬,其实说不定那块石头就值20。
有的业主确实是手头急需用钱,放个诚心价格赶紧变现,也就是我们俗称的笋盘。
有的业主只是想试探市场,挂个高价看?#35789;?#22330;什么反应,好做进一步决策。
...
总之,淘二手房?#20445;?#20320;看到的价格绝对不是业主的底价,中介描述的业主抛房原因也一般也与真?#30331;?#20917;有所出入,买家卖家间的心理博?#27169;?#24517;须得好好下点功夫。


六.结



当你自以为淘到一个价廉物美的二手房时候,你买的可能是个得房?#23454;汀?#19994;主挂高卖低、户型漏洞百出、卖?#19968;?#24471;交一大堆税的“伪笋盘”
当你自以为房子卖了个好价格,比同小区其他房子单价高不少的时候,你的房子可能是个实用面积巨大、景观无?#21830;?#21076;、户型天衣无缝、价格就该高于周边的“?#24179;?#38075;石盘”
关于二手房买卖,一定得多研究研究,毕竟鲁迅曾经?#20498;?strong>“凡事总须研究,才会明?#20303;!?/strong>
一般鲁迅出场,话都是编的。但这句话,他老人家是真?#20498;?/td>
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